La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil son marcos legales que regulan los contratos de arrendamiento en España.

Cada uno aborda aspectos específicos como la duración del contrato, la fijación de la renta y las prórrogas.

Este artículo detalla las principales diferencias entre ambos, incluyendo la terminación del contrato, derechos y obligaciones de las partes, y procedimientos de desahucio.

También se tratan las garantías y fianzas, así como normativa complementaria relevante.

Concepto y Ámbito de Aplicación

El concepto y ámbito de aplicación de los arrendamientos urbanos en España están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.

Definición de Arrendamiento de Vivienda según la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define el arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Esta definición implica que el contrato de arrendamiento tiene como objetivo principal proporcionar una residencia habitual y permanente al inquilino.

Definición de Arrendamiento según el Código Civil

El Código Civil español contempla el arrendamiento de bienes inmuebles en términos generales, incluyendo tanto viviendas como otros tipos de propiedades.

En contraste con la LAU, el Código Civil no se enfoca específicamente en el arrendamiento de vivienda habitual, sino que regula arrendamientos destinados a distintos usos, no necesariamente residenciales.

Contratos de Uso Distinto al de Vivienda

Los contratos de arrendamiento que contemplan usos distintos al de vivienda, como pueden ser locales comerciales, oficinas o naves industriales, están regulados por el Código Civil.

Estos contratos no se rigen por la LAU y presentan características y regulaciones distintas, adecuadas a su naturaleza y finalidad específica.

Arrendamientos Excluidos de la LAU

Algunos tipos de contratos de arrendamiento están específicamente excluidos del ámbito de la LAU. Entre estos arrendamientos se encuentran:

• Arrendamientos de temporada
• Arrendamientos de habitaciones
• Viviendas turísticas
• Viviendas suntuarias

Estos casos específicos se regulan por normativas diferentes o se basan en las disposiciones del Código Civil, debido a sus particularidades y al tipo de uso al que están destinados.

Duración del Contrato

La duración del contrato de arrendamiento varía dependiendo de si se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el Código Civil. A continuación, se detallan las diferencias clave.

Duración según la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda es de cinco años si el arrendador es una persona física o de siete años si es una persona jurídica, salvo que el arrendatario decida voluntariamente no renovar el contrato.

Duración según el Código Civil

El Código Civil no establece un plazo mínimo para la duración de los contratos de arrendamiento. Estos contratos se rigen por lo acordado por las partes, siempre que se respete la legislación vigente. La falta de acuerdo sobre la duración se entiende que el contrato se ha hecho por años, meses o días según el periodo por el que se haya fijado el precio.

Plazo Mínimo y Prórrogas

Las normas sobre prorrogas y duración mínina del contrato varían significativamente entre la LAU y el Código Civil.

Plazo Mínimo de Cinco Años

Según la LAU, el plazo mínimo inicial de un contrato de arrendamiento es de cinco años si el arrendador es una persona física. Este plazo se amplía a siete años si el arrendador es una persona jurídica, como una empresa o una entidad pública.

Prórrogas Forzosas

La LAU también establece la posibilidad de prórrogas forzosas. Si al término de estos periodos iniciales el arrendador no ha manifestado su intención de no renovarlo, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años adicionales.

Plazo de Seis Meses en Desahucios

En casos de desahucio, la LAU requiere que el arrendador comunique su intención de no renovar el contrato con al menos seis meses de antelación. Si el arrendador no lo hace dentro de este plazo, se entiende que el contrato se prorrogó automáticamente por un año más.

Fijación y Actualización de la Renta

La fijación y actualización de la renta en los contratos de arrendamiento difieren significativamente entre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil.

Fijación de la Renta según la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta inicial será la que libremente pacten las partes. Este acuerdo debe reflejarse en el contrato. No hay restricciones en cuanto al monto, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo.

Además, la LAU permite que se incluyan otros conceptos en el contrato, como gastos generales y servicios individuales que se presten al arrendatario.

Fijación de la Renta según el Código Civil

El Código Civil no especifica detalles concretos sobre la fijación de la renta, permitiendo una gran flexibilidad entre las partes para determinar el monto y las condiciones de pago. Al igual que en la LAU, la renta inicial será la que acuerden arrendador y arrendatario.

En arrendamientos no sujetos a la LAU, como los de temporada o uso distinto a vivienda, el Código Civil aplica las normas generales de contratación, priorizando el acuerdo entre las partes.

Actualización de la Renta

Periodicidad de Actualización

Según la LAU, la renta se puede actualizar anualmente, en cada fecha de renovación del contrato, siempre y cuando así se haya pactado previamente. De no existir pacto específico, no se aplicará actualización.

En el Código Civil, la renta también puede actualizarse anualmente o según el periodo que las partes hayan pactado. La actualización debe estar claramente estipulada en el contrato.

Métodos de Actualización

La LAU establece que, salvo acuerdo en contrario, la actualización de la renta se realizará conforme a la variación porcentual experimentada por el índice de Garantía de Competitividad.

Las partes pueden pactar el uso de otros índices e incluso la fijación de aumentos fijos o porcentuales.

En el caso de actualizaciones según el Código Civil, el método debe ser pactado entre las partes y reflejado en el contrato, pudiendo utilizar cualquier índice de referencia o fórmula matemática que se acuerde.

Prórrogas y Terminación del Contrato

En esta sección se detallan las condiciones sobre prórrogas y terminación de contratos de arrendamiento según la LAU y el Código Civil, abarcando derechos y obligaciones tanto del arrendatario como del arrendador.

Prórrogas Automáticas

La LAU establece que, tras la finalización del plazo inicial del contrato, este se prorroga de manera automática por plazos anuales hasta alcanzar un máximo de cinco años, salvo que cualquiera de las partes notifique su intención de no renovarlo con al menos treinta días de antelación. En el caso del Código Civil, la renovación automática no está regulada de manera tan específica.

Terminación del Contrato por Voluntad del Arrendatario

El arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento de vivienda a partir del sexto mes, siempre y cuando lo notifique al arrendador con un mínimo de treinta días de antelación. Si el contrato contempla una indemnización, esta norma debe respetarse en los términos recogidos en el contrato.

Terminación del Contrato por Voluntad del Arrendador

Causas de Terminación por el Arrendador

• Los contratos de arrendamiento pueden ser terminados por el arrendador por causas específicas establecidas en la LAU, tales como el impago de la renta, subarriendo inconsentido, daños deliberados a la vivienda, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y cuando el arrendador necesite recuperar la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado.
• El Código Civil permite la terminación del contrato cuando el inquilino incumple las condiciones acordadas, tales como el pago de la renta o el uso indebido de la propiedad.

Notificación de Terminación

Según la LAU, el arrendador debe notificar la terminación del contrato con una antelación mínima de treinta días antes de la fecha de finalización del contrato o de cualquier prórroga correspondiente. En el marco del Código Civil, aunque no se especifica un plazo exacto, se recomienda notificar con un tiempo razonable de antelación para evitar conflictos y posibles litigios.

Derechos y Obligaciones de las Partes

Los contratos de arrendamiento están sujetos a una serie de derechos y obligaciones que deben ser cumplidos tanto por el arrendador como por el arrendatario. Estas normas garantizan una relación justa y equilibrada entre ambas partes.

Derechos del Arrendatario

Derecho a la Habitabilidad

El arrendatario tiene derecho a que la vivienda cuente con todas las condiciones necesarias para ser habitable durante el periodo de alquiler. Esto implica que la vivienda debe estar en buen estado de conservación, con servicios básicos como agua, electricidad y saneamiento en funcionamiento.

Derecho de Cesión y Subarriendo

El arrendatario puede, con el consentimiento expreso del arrendador, ceder el contrato o subarrendar la vivienda. Esta cesión o subarriendo solo puede hacerse bajo las condiciones acordadas y no podrá ir en contra de la normativa vigente establecida en el contrato original.

Protección contra el Desahucio

El arrendatario tiene derecho a ser protegido contra desahucios injustificados. Los procedimientos de desahucio deben seguir un proceso legal y solo pueden llevarse a cabo por causas específicas, como impago de la renta o uso indebido de la vivienda.

Derechos del Arrendador

Derecho a Percibir la Renta

El arrendador tiene derecho a recibir puntualmente el pago de la renta acordada en el contrato. Este derecho se mantiene durante todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

Derecho a Inspeccionar la Vivienda

El arrendador puede inspeccionar la vivienda para asegurarse de que se está utilizando de manera adecuada y que se mantiene en buen estado. Sin embargo, estas inspecciones deben ser notificadas con antelación y no pueden interferir con la privacidad del arrendatario.

Obligaciones del Arrendatario

Pago de la Renta y Gastos

El arrendatario debe pagar la renta acordada en las fechas estipuladas en el contrato. Además, es responsable de abonar los gastos derivados del uso de suministros como agua, electricidad y gas, si así se ha pactado.

Cuidado de la Vivienda Arrendada

El arrendatario está obligado a cuidar la vivienda y utilizarla de forma adecuada. No puede realizar modificaciones sin el consentimiento del arrendador y debe informar de cualquier daño o desperfecto para que sea reparado en el plazo más breve posible.

Obligaciones del Arrendador

Conservación y Reparaciones

El arrendador debe mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, realizando las reparaciones necesarias que no sean imputables al uso habitual de la vivienda por el arrendatario. Las reparaciones urgentes deben ser atendidas en tiempo y forma para evitar molestias mayores al arrendatario.

Garantizar la Habitabilidad

El arrendador está obligado a garantizar que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad durante todo el periodo del contrato. Esto incluye la prestación de servicios básicos y la adecuación del inmueble a las normativas vigentes en materia de salubridad y seguridad.

Desahucio y Resolución del Contrato

El proceso de desahucio y resolución de un contrato de arrendamiento puede variar dependiendo del marco legal aplicable, ya sea la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o el Código Civil.

Procedimiento de Desahucio según la LAU

La LAU establece un marco claro y específico para el procedimiento de desahucio. En caso de impago de la renta o el incumplimiento de otras condiciones contractuales, el arrendador puede solicitar el desahucio del arrendatario. Este proceso comienza con un requerimiento de pago o solución del incumplimiento, seguido de la presentación de una demanda judicial si el arrendatario no cumple en el plazo establecido.

Una vez presentada la demanda, el juzgado notifica al arrendatario, quien tiene un plazo para oponer resistencia o pagar la deuda. Si el arrendatario no responde o la respuesta no es válida, el juez dictará la orden de desahucio, fijando una fecha para el lanzamiento (desalojo) de la vivienda.

Procedimiento de Desahucio según el Código Civil

El Código Civil aborda el desahucio de manera menos específica que la LAU, ya que incluye el arrendamiento de bienes inmuebles en general. En el caso de impago o incumplimiento del contrato, el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento y solicitar el desahucio del arrendatario.

Al igual que en la LAU, el proceso se inicia con un requerimiento de pago o resolución del incumplimiento. Si no se resuelve, se presenta una demanda judicial. El juzgado procederá a notificar al arrendatario y, siguiendo un procedimiento similar al de la LAU, fijará una fecha para el desalojo si no hay respuesta válida del arrendatario.

Causas de Desahucio

Las causas de desahucio pueden variar, pero algunas de las más comunes incluyen:

• Impago de la RentaEl impago de la renta es la causa más frecuente de desahucio. Tanto en la LAU como en el Código Civil, el incumplimiento del pago de las mensualidades acordadas permite al arrendador iniciar el proceso de desahucio.
• Uso Inadecuado de la ViviendaEl uso inadecuado de la vivienda también puede ser motivo de desahucio. Esto incluye actividades ilegales, subarriendo no autorizado, daños a la propiedad o cualquier uso que incumpla las condiciones establecidas en el contrato. Tanto la LAU como el Código Civil permiten la resolución del contrato en estos casos.
• Fin del Plazo ContractualFinalmente, el fin del plazo contractual acordado puede llevar a la resolución del contrato y al desahucio del inquilino si este no abandona la vivienda voluntariamente al término del contrato. En la LAU, se establecen plazos mínimos y prórrogas autoimpuestas que deben respetarse antes de proceder al desahucio.

Garantías y Fianzas

En los contratos de arrendamiento de vivienda, las garantías y fianzas juegan un papel crucial para asegurar el cumplimiento de las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario. A continuación, se detallan los diferentes aspectos relevantes tanto en la LAU como en el Código Civil.

Concepto de Garantías Complementarias

Las garantías complementarias son aquellas medidas adicionales que el arrendador puede exigir al arrendatario, con el objetivo de asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Estas garantías pueden incluir avales, seguros de impago, o depósitos adicionales a la fianza ordinaria.

Fianzas según la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, el arrendatario debe entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta para viviendas. Esta fianza es obligatoria y sirve para cubrir posibles daños en la vivienda o impagos de renta.

Durante los primeros cinco años de contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica, la fianza se mantiene sin actualización. Transcurrido este plazo, el arrendador puede exigir su actualización conforme a la renta pactada.

Fianzas según el Código Civil

El Código Civil no establece una cuantía específica ni normativa de actualización para las fianzas en contratos de arrendamiento de vivienda. Sin embargo, permite la libertad contractual entre las partes para definir las condiciones de la fianza. En ausencia de acuerdo específico, se aplican las normas generales de fianzas recogidas en el propio Código Civil.

Cantidades Abonadas por Anticipado

Las cantidades abonadas por anticipado son aquellas que el arrendatario paga al inicio del contrato, además de la fianza, como una garantía adicional de cumplimiento del pago de la renta.

Límite de Mensualidades de Renta

Según la LAU, las cantidades que el arrendador puede exigir, aparte de la fianza, no pueden superar el importe de dos mensualidades de renta. Este límite se establece para evitar abusos y proteger al arrendatario de exigencias desproporcionadas.

Devolución de la Fianza

Al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendador deberá devolver la fianza al arrendatario en el plazo de un mes desde la entrega de llaves de la vivienda. La cantidad a devolver puede ser reducida si existen daños imputables al arrendatario o si se adeudan rentas.

En caso de que la devolución no se realice en el plazo previsto, el arrendatario puede reclamar judicialmente la devolución de la fianza, pudiendo incluir intereses por mora.

Normativa Complementaria y Real Decreto Ley

Dentro del marco legal que regula los arrendamientos urbanos, existen normativas complementarias y reales decretos que influyen en la aplicación práctica de estos contratos.

Ley por el Derecho a la Vivienda

La Ley por el Derecho a la Vivienda establece las normas fundamentales para garantizar el acceso a la vivienda digna. No todos los arrendamientos están sujetos a esta ley. Los arrendamientos de temporada, habitaciones, viviendas turísticas y viviendas suntuarias están excluidos. Esta ley también regula aspectos específicos como el acceso a ayudas gubernamentales y los requisitos de habitabilidad básica.

Real Decreto Ley y sus Aplicaciones

El Real Decreto Ley se emplea para abordar situaciones urgentes y modificar aspectos puntuales de la normativa de arrendamientos. Estas aplicaciones incluyen cambios temporales en la duración de contratos, limitaciones a las subidas de renta y otras medidas para proteger a los arrendatarios vulnerables. El Real Decreto Ley permite una respuesta ágil a problemas inmediatos, asegurando que las normativas se ajusten a las necesidades sociales y económicas del momento.

Ejemplos Prácticos en Arrendamientos Urbanos

• Implementación de límites temporales a la actualización de la renta para evitar subidas excesivas.
• Medidas para facilitar el acceso a viviendas protegidas y alquileres asequibles.
• Regulaciones específicas para la rehabilitación de viviendas destinadas al alquiler.
• Intervenciones en situaciones de emergencia habitacional o crisis económica.

Preguntas Frecuentes

En esta sección encontrarás respuestas a las preguntas más comunes relacionadas con los arrendamientos según la LAU y el Código Civil.

¿Qué pasa si el arrendador no quiere renovar el contrato?

En caso de que el arrendador no desee renovar el contrato al finalizar el plazo mínimo legal según la LAU, debe notificarlo con al menos cuatro meses de antelación. Si el arrendador no notifica con el tiempo estipulado, el contrato se prorroga de manera automática por plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales.

Según el Código Civil, la no renovación debe ser comunicada con un mes de antelación una vez finalizado el plazo pactado. La prórroga del contrato no se produce automáticamente, y se depende del acuerdo entre las partes.

¿Cuáles son los derechos del arrendatario en caso de venta del inmueble?

Si el propietario decide vender la vivienda arrendada, la LAU establece que el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente, incluyendo los derechos de tanteo y retracto, salvo que se haya pactado lo contrario en el contrato. El arrendador debe notificar al arrendatario sobre la intención de venta y las condiciones.

En el caso del Código Civil, estos derechos no están reconocidos de manera específica, por lo que el arrendatario debe revisar el contrato para prever posibles cláusulas de protección en situaciones de venta del inmueble.

¿Cómo se actualiza la renta en un contrato de larga duración?

La actualización de la renta según la LAU se realiza anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, utilizando un índice de referencia, generalmente el Índice de Precios al Consumo (IPC), a menos que se haya pactado otro índice en el contrato.

• Periodicidad de ActualizaciónLa renta puede actualizarse anualmente. Aunque el índice más común es el IPC, las partes pueden acordar otro.
• Métodos de ActualizaciónSi no hay acuerdo sobre el índice a usar, se empleará el IPC. La subida o bajada de la renta se hará proporcionalmente al índice elegido y reflejado en el contrato.

En contratos regidos por el Código Civil, la actualización de la renta no está regulada de la misma manera, por lo que la periodicidad y el método de actualización deben estar claramente estipulados en el contrato.

¿Qué hacer si el arrendador no hace las reparaciones necesarias?

Según la LAU, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, a excepción de los daños causados por el arrendatario. Si no cumple con esta obligación, el arrendatario puede exigir las reparaciones legales a través del Juzgado de Primera Instancia.

El Código Civil también establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas. Si el arrendador no cumple, el arrendatario puede optar por realizar las reparaciones y descontar su coste del alquiler, siempre que haya una notificación previa.

¿Es posible rescindir el contrato antes del fin del plazo?

La LAU permite al arrendatario rescindir el contrato de arrendamiento una vez que han transcurrido seis meses desde el inicio, siempre que se notifique con al menos treinta días de antelación. El contrato puede prever una indemnización para el arrendador por cada mes que reste hasta completar el año.

En arrendamientos regulados por el Código Civil, la posibilidad de rescindir el contrato antes de su término depende de las clausulas estipuladas en el mismo. Es fundamental revisar con detalle las condiciones pactadas para saber si existe alguna penalización o condición especial.